枪出如龙 乾坤撼动

一哮破苍穹

最近不少朋友给阿伦留言，称系列报道看了五期，虽然看着挺过瘾的，但都还没有一家Top10房企入围，希望能增加一些头部房企的涉猎。大家不说的话，可能阿伦自己还没有意识到，翻看了自己之前写的五家房企，无论是富力、融信、建业，还是首开、远洋，好像还真的都是第二集团的房企。

【阿伦聊业绩第一弹】富力地产，那些年吹过的牛逼，一个都没实现!

【阿伦聊业绩第二弹】没跑赢市场的融信，有什么可骄傲的?

【阿伦聊业绩第三弹】走不出河南的建业，后院却着起大火了!

【阿伦聊业绩第四弹】完成既定目标的首开，值得表扬吗?

【阿伦聊业绩第五弹】远洋以价换量，然而并没什么卵用!

那么，从今天开始，给大家来点儿硬茬，从Top10房企中开始写起。今儿个这第六弹从哪家Top10房企切入呢?没错，就是标题中提及的恒大。

一直以来，恒大都是业内外关注的焦点房企。过去的2020年，在恒大身上也发生了诸多事件，这也让人们对这家房企的关注度达到一个前所未有的高度。

闲言少叙，让我们开启今天的正题。

既然是聊业绩，当然要以数据为先，让我们先来看看恒大发布的2020年业绩简报。

根据简报披露的数据，2020年恒大实现合约销售额7232.5亿元人民币，同比增长20.3%，完成全年销售目标111%;合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%;销售回款6531.6亿元人民币，同比增长38.5%。

接下来，我们来逐一进行对比分析。

阿伦查阅到，在2020年1月2日恒大发布的公告中，披露了其2020年的业绩目标：6500亿元人民币，年度增速约8%。这样的一个目标，其实在当时看来，定的确实不算高，增速都没有达到两位数。结合恒大的体量来看，能完成这样一个目标，实际上难度并不算大。

尽管目标定的并不算高，但恒大最终交出的答卷，其合约销售额却超出了既定目标不少。7232.5亿元的成绩，增速20.3%的结果，分别比既定目标高出了732.5亿元和12.3%。这是一个怎样的概念呢?就是2020年的恒大和2019年的恒大相比，业绩增长了一个2020年的首创那么多(PS：还不止，首创2020年的业绩是708.6亿元)

大家如果还记得，许家印在2020年提出的三大战略目标就是“高增长、控规模、降负债”。显然，高增长这一点是做到了，而且还超出了预期不少。但其实对于恒大而言，在“三道红线”的压力之下，业绩增长只是锦上添花，负债降低才是雪中送炭!

阿伦查阅公告后了解到，截至2020年12月31日，恒大有息负债余额为7165亿元人民币，与2020年3月提出降负债的战略时8743亿元人民币相比，下降了1578亿元人民币，降幅为18.0%。

这样的降负债力度，对于恒大来说，着实是不易的。但是，恒大会停止降负债的步伐吗?显然不会!根据业绩简报披露的2021年目标，恒大提出的销售目标是7500亿元人民币，而有息负债这一块，恒大的目标是再下降1500亿元人民币。

阿伦给恒大算了一笔账，按照这样的目标，恒大在销售层面的增速仅约为3.7%，而负债的降速则高达约20.9%。这一低一高之间，便可以看出恒大2021的战略思维，那就是“控规模、降负债”。如能实现2021年的目标，那么恒大的有息负债将降至5665亿元人民币。

经常看阿伦文章的朋友，尤其是圈外的朋友，每次看不懂的时候，都会根据字体颜色来区分事情的好坏。通常情况下，红色代表利好，绿色则为利空。然而，这一次，对于负债而言，绿色代表利好，红色代表利空!

那么，恒大降负债的决心究竟有多大呢?这从其在2020年土地市场的表现就可以看出。根据中国指数研究院统计的数据显示，2020年，Top100房企拿地总额为32337亿元，拿地规模同比2019年增长14.0%。这其中，碧桂园、万科、中海分列拿地金额的前三位，而恒大仅位列第七。不过有意思的是，尽管恒大拿地金额排位与其自身江湖地位相比并不算高，但拿地面积这一块却稳居第二。这也就可以看出一点：恒大在2020年土地市场的战略是“不拿高价地”!可以说是“钱没咋花，地没少拿”。

从新增货值来看，保利、碧桂园、万科占据前三位，这三家的新增货值分别为5098亿元、5026亿元和4754亿元。其中，Top10房企新增货值总额为38723亿元，占Top100房企的34.6%。那么，在这一项的数据中，恒大的成绩是3616亿元，位列第六。

由此就可以看出，2020年恒大在土地市场中的投入，尤其是在下半年，是有明显收缩的。不是没钱拿地，而是主观上减少拿地，而这反映到2021年的可售货值上，就非常明显了。因此，在制定2021年销售目标的时候，也显得相对比较低调，而更多的是把重心放在了降负债方面。

根据上图，阿伦计算了一下恒大近五年来的业绩增速，并制作出下图：

由这张图表可以计算出，恒大在近五年的业绩增速平均值为31.8%，领先行业平均增速10%和Top10房企平均增速15%不少。需要指出的是，由于恒大目前将降负债作为首要战略，因此可以预见到的是，恒大在2021年的业绩增速将极有可能创下近年来的最低值。然而，这对于恒大来说，并不是最为关切的，因为只要有息负债余额降下去了，业绩低速增长的结果是完全可以接受的。

综合上述全部分析，增业绩、降负债，恒大这两点，的确做到了!

大鹏之动，非一羽之轻也;

骐骥之速，非一足之力也。

明确了发展与负债的关系，恒大在2021年乃至未来的日子里，会走得更稳。阿伦也希望作为中国的头部房企，包括恒大在内的第一梯队，可以行稳致远。如此，对中国房地产市场而言，才会是长期利好!